Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG soll den Mietwohnungsneubau fördern – aber nur, wenn wirklich neuer Wohnraum entsteht. Ein aktuelles BFH-Urteil vom 12.8.2025 (IX R 24/24) zeigt die Grenzen auf: Wer ein altes Einfamilienhaus abreißt und durch einen Neubau ersetzt, geht bei der Steuerförderung leer aus.
Der Fall: Neubau statt Sanierung
Die Situation war typisch für viele Vermieter: Eine Eigentümerin besaß ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus, das vermietet war. Aus Wirtschaftlichkeitsgründen entschied sie sich gegen eine Sanierung und für einen kompletten Neubau. Nach Kündigung des Mietverhältnisses wurde das alte Haus im Juni 2020 abgerissen, der moderne Neubau von Juli bis Dezember 2020 errichtet.
Für die Herstellungskosten des neuen Gebäudes beantragte sie neben der regulären AfA eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG von über 15.000 EUR. Das Finanzamt lehnte ab: Es sei kein neuer Wohnraum geschaffen, sondern nur bestehender ersetzt worden.
BFH: Nur zusätzlicher Wohnraum wird gefördert
Der BFH gab dem Finanzamt recht und stellte entscheidende Grundsätze für die Mietwohnungsneubau-Förderung auf:
- „Neu“ bedeutet „zusätzlich“: Eine „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnung im Sinne des § 7b EStG liegt nur vor, wenn der Wohnungsbestand tatsächlich vermehrt wird. Ein Ersatzneubau genügt nicht.
- Lenkungszweck ist entscheidend: Das Gesetz soll der Wohnraumknappheit entgegenwirken und zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum schaffen. Dieser Zweck wird nicht erreicht, wenn lediglich eine vorhandene Wohnung durch eine bessere ersetzt wird.
- Einheitliche Maßnahme: Wenn bereits beim Abriss der Plan für den Neubau feststeht, liegt eine einheitliche Maßnahme vor. Entscheidend sind die subjektiven Vorstellungen des Steuerpflichtigen und die zeitliche Abfolge.
Wann der Wegfall sich „verfestigt“ haben muss
Interessant wird es, wenn zwischen Abriss und Neubau Zeit liegt. Der BFH stellt klar: Nur wenn sich der Wegfall der alten Wohnung bereits „verfestigt“ hat, kann später ein begünstigter Neubau entstehen. Das ist nur der Fall, wenn:
- zum Zeitpunkt des Abrisses noch keine konkreten Neubau-Planungen vorlagen
- das Grundstück längerfristig brach liegt
- erst nach diesem Zeitraum die Bauplanungen beginnen
Im entschiedenen Fall war davon keine Rede: Der Bauantrag wurde bereits vor dem Abriss gestellt, und die Bauarbeiten schlossen sich unmittelbar an.
Praktische Folgen für Vermieter
Das Urteil hat weitreichende Konsequenzen für die Immobilienwirtschaft:
- Keine Förderung bei 1:1-Ersatz: Wer ein Einfamilienhaus durch ein neues Einfamilienhaus ersetzt, erhält keine Sonderabschreibung – auch wenn der Neubau deutlich moderner und energieeffizienter ist.
- Sanierung vs. Neubau: Die wirtschaftlichen Motive für einen Neubau sind steuerlich irrelevant. Auch wenn eine Sanierung objektiv unwirtschaftlich gewesen wäre, greift die Förderung nicht.
- Bestandsvermehrung ist der Schlüssel: Nur wer tatsächlich zusätzlichen Wohnraum schafft – etwa durch Aufstockung, Anbau oder Umwandlung gewerblicher Flächen – kann die Sonderabschreibung nutzen.
Offene Fragen bleiben
Der BFH ließ bewusst eine wichtige Frage offen: Was passiert, wenn ein Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus ersetzt wird? Ist dann zumindest die „zusätzliche“ zweite Wohnung begünstigt?
Nach dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers sollte hier nur der tatsächlich neu geschaffene Wohnraum gefördert werden. Die Finanzverwaltung sieht das teilweise großzügiger – etwa bei der Teilung bestehender Wohnungen in kleinere Einheiten.
Fazit: Sonderabschreibung gezielt einsetzen
Das BFH-Urteil macht deutlich: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist ein scharfes Schwert für den Mietwohnungsneubau – aber nur, wenn wirklich neuer Wohnraum entsteht. Vermieter sollten ihre Bauvorhaben daher strategisch planen:
- Bei reinen Ersatzbauten ist die Förderung nicht verfügbar
- Echte Bestandsvermehrung durch Aufstockung oder Anbau zahlt sich aus
- Die Kombination mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG kann die Rendite zusätzlich verbessern
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